Redacția Retail.ro 
Într-un domeniu în care dezvoltatorii oferă proiecte logistice moderne și competitive, alegerea nu se mai limitează la compararea chiriilor sau a suprafețelor disponibile. Diferențele reale dintre două locații apar abia atunci când sunt analizate prin prisma operațiunilor de zi cu zi și a costurilor pe care le generează în timp.
Acesta este contextul în care un mare retailer de încălțăminte internațional a demarat procesul de selecție a unui nou centru de distribuție de aproximativ 20.000 de metri pătrați în zona Bucureștiului, un hub care să deservească rețeaua națională a brandului. Pentru coordonarea proiectului, compania a colaborat cu echipa Industrial & Logistics a CBRE România, formată din Călin Badea, Senior Consultant si Daniel Cateliu, Director Industrial & Logistics. Dincolo de rezultatul final, proiectul reprezintă un exemplu despre modul în care o metodologie bazată pe date poate transforma o decizie complexă într-un proces transparent și ușor de susținut în fața managementului.
O decizie logistică începe cu întrebările potrivite
Pentru fiecare retailer, prioritățile sunt diferite, iar primul pas constă în definirea obiectivelor operaționale ale companiei. În lipsa unei metodologii clare, toate aceste criterii ajung să fie evaluate subiectiv, iar decizia finală poate fi influențată de factori care nu reflectă nevoile reale ale afacerii.
În cazul de față, un retailer german cu o rețea în expansiune pe piața românească, echipa CBRE România a început procesul prin definirea criteriilor de evaluare împreună cu reprezentanții companiei. Obiectivul nu era identificarea celui mai ieftin spațiu sau a celui mai cunoscut dezvoltator, ci alegerea soluției care putea susține cel mai bine dezvoltarea operațională a rețelei pe termen lung. Această etapă a reprezentat fundamentul întregului proiect și a permis construirea unui proces de selecție bazat pe indicatori măsurabili, nu subiectivi.
Trei pași pentru o decizie fundamentată
Metodologia utilizată de echipa coordonată de Călin Badea și Daniel Cateliu a fost construită în jurul a trei etape, fiecare având rolul de a transforma procesul de selecție într-o analiză obiectivă.
Construirea unui proces competitiv
Primul pas a fost identificarea dezvoltatorilor care puteau răspunde cerințelor tehnice și operaționale ale proiectului. Zece dezvoltatori, cu un total de 14 locatii diferite, au fost invitați să participe la procesul de tender (competitiv) și au primit același set de cerințe tehnice și operaționale din partea clientului, astfel încât toate ofertele să poată fi analizate în condiții identice.
Numărul opțiunilor a fost suficient de mare pentru a genera competiție reală, suficient de mic pentru a menține procesul gestionabil și serios și pentru a oferi clientului o imagine completă asupra variantelor existente în piață.
Gebrüder Weiss se extinde în România. Noul hub logistic, inaugurat în Popești-Leordeni
Stabilirea criteriilor de evaluare - filtrarea prin Scoring Matrix
„Cel mai important moment din proces nu a fost evaluarea ofertelor, ci cel în care am definit împreună cu clientul ce contează cu adevărat pentru ei. Rolul nostru a fost să transformăm acele priorități în ponderi concrete și să ne asigurăm că decizia finală reflectă ce și-a dorit clientul, nu ce părea mai convenabil la suprafață", a explicat Călin Badea, Senior Consultant Industrial & Logistics, CBRE România.
Acesta este punctul în care metodologia CBRE România se diferențiază de o simplă comparație de oferte. Fiecare criteriu, de la caracteristici financiare și eficiența tehnică a halei la localizare și acces la infrastructura rutieră și timpi de livrare, a primit o pondere care reflecta prioritățile reale ale clientului - nu o matrice generică, ci una personalizata.
Validarea deciziei prin date
Ultima etapă a presupus analiza detaliată a fiecărei locații. În această fază, diferențele dintre proiecte au devenit vizibile. Două depozite cu specificații tehnice similare pot genera costuri operaționale foarte diferite în funcție de poziționare, accesibilitate sau timpul necesar aprovizionării magazinelor.
Echipa CBRE România a completat analiza comercială cu o evaluare bazată pe date geografice și operaționale, folosind instrumentele proprii de Location Intelligence. Rezultatul acestei analize a fost un tablou complet, cuantificat, al fiecărei opțiuni din shortlist - pe fiecare dimensiune care contează pentru operațiunile clientului CBRE România.
Când harta spune doar o parte din poveste
În logistică, distanța în kilometri nu oferă întotdeauna imaginea completă. Mai importante sunt timpul real de deplasare, costurile recurente ale fiecărei rute și accesul la resursele necesare funcționării unui centru de distribuție.
Prin platforma Panorama, echipa CBRE a analizat fiecare locație din perspectiva impactului pe care l-ar avea asupra activității logistice a retailerului. Evaluarea a inclus timpii de transport către magazinele din București și către restul rețelei naționale, conexiunile cu principalele puncte vamale, accesibilitatea pentru viitorii angajați, cu analiza bazinului de forță de muncă accesibil din fiecare locație candidată, și influența fiecărei variante asupra obiectivelor de sustenabilitate ale companiei, oferind date concrete pentru raportarea ESG.
Astfel, viitorul chiriaș a avut la dispoziție o analiză construită pe indicatori obiectivi, care au permis compararea ofertelor dintr-o perspectivă mult mai amplă decât cea a unei tranzacții imobiliare clasice.
Rezultatul: o decizie construită pe argumente și date, nu pe intuiție
La finalul procesului, analiza comparativă a evidențiat soluția care răspundea cel mai bine obiectivelor stabilite. Proiectul a fost dezvoltat de Eli Parks, unul dintre cei mai activi dezvoltatori locali de spații industriale și logistice, care a livrat un centru de distribuție build-to-suit de aproximativ 20.000 de metri pătrați în nordul Bucureștiului.
Din perspectiva echipei CBRE România, însă, rezultatul reprezintă doar ultima etapă a unui proces mult mai amplu. Valoarea proiectului nu a constat doar în alegerea dezvoltatorului, ci în faptul că decizia a fost fundamentată pe o metodologie care a analizat simultan aspectele comerciale, logistice și operaționale.
De ce acest studiu de caz rămâne relevant
Proiectul a fost finalizat în urmă cu doi ani, dar provocările gestionate rămân actuale. Retailerii continuă să își extindă rețelele, comerțul omnichannel generează cerințe logistice tot mai complexe, iar presiunea pentru optimizarea costurilor și atingerea obiectivelor ESG este mai mare decât în trecut.
În ultimii ani, rolul consultantului imobiliar în proiectele industriale și logistice s-a schimbat semnificativ. Dacă, în trecut, accentul era pus în principal pe identificarea unei proprietăți și negocierea condițiilor comerciale, astăzi companiile caută parteneri capabili să transforme volume mari de informații în decizii de business.
Pentru CBRE România, acesta este unul dintre motivele pentru care aceasta metodologie este utilizată și rămâne la fel de relevantă și astăzi.
Pentru retaileri, lecția este simplă. În cazul unei investiții care influențează activitatea companiei pentru următorul deceniu, diferența dintre o alegere bună și una excelentă nu este dată doar de spațiul disponibil sau de nivelul chiriei, ci de calitatea procesului prin care este luată decizia. Iar într-o piață logistică aflată într-o continuă transformare, metodologia poate deveni unul dintre cele mai importante avantaje competitive.
Echipa CBRE Romania Industrial & Logistics poate fi contactată pentru consultanță în tranzacții Industrial & Logistics prin cbre.com/romania.
